분당 이매 성지·청구 통합 재건축 설명회 : 통합 재건축 사업 분석

분당 이매 성지·청구 통합 재건축 설명회

1. 전체 분위기

2. 축사 및 선도지구 필요성

3. 건축 계획

4. 통합 재건축 사업 분석

5. 최신 주거 트랜드

6. 신탁방식 정비사업

7. 특별 강연

 

통합 재건축 사업 분석

▶이번에는 이매 청구·성지통합 재건축 진행 시 서업성 분석을 하나감정평가법인 오학우 감정평가사가 진행해 주셨습니다. 그동안 이매 청구·성지통합 재건축은 현재 용적률이 낮아 사업성이 좋다는 의견이 분분했습니다. 이번 기회에 감정평가사로부터 제대로 된 분석을 의뢰하여 많은 주민들이 재건축을 공감하고 동의률을 높일 수 있는 기회가 되었을 것 같습니다.

하지만 아직은 정해지지 않은 것이 너무 많아서, 목차를 보시면 아시겠지만 "추정"으로 진행한 부분이 많습니다. 따라서 확정적인 수치라고 생각하지 마시고 혹시라도 재건축에 관계인이시거나 투자를 고려하고 있으신 분들이라면 참고로만 봐주시면 되겠습니다.

사업성 분석조건

▷성남시에서 아직은 공공기여를 어떻게 진행할지 정해진 부분이 없어 기부채납을 총 15% 하는 경우 총 25% 하는 경우로 가정하고 분석을 진행했습니다. 

일반분양가의 경우 평당 5,350만 원으로 잡았는데, 이는 이매동과 바로 인접한 백현동의 현재 시세를 반영했습니다. (이 부분은 나중에 '아기곰'님의 강의에서 한 번 더 나올 텐데, 이매동의 경우 판교 백현동과 바로 인접하고 있어 일반 분양 예상가를 산정하기 쉽다고 합니다.) 그리고 조합원 할인은 20%를 적용하고, 공사비는 평당 850만 원을 적용했습니다.

■ CASE 1. 기부채납 총 15%, 5%는 토지제공, 나머지 10%를
① 임대주택으로 제공 시
②SOC시설 등으로 제공 시

■ CASE 2. 기부체납 총 25%, 5%는 토지제공, 나머지 20%를
③ 임대주택으로 제공 시
④ SOC 시설 등으로 제공 시

※ 사업성을 분석해 보면 SOC 시설 등으로 제공하는 경우 가 각각 2,000억 원, 4,000억 원 사업성의 개선이 있는 것으로 나옵니다. 그 이유는 임대주택으로 제공하게 되면 공사비 대금으로 정부로부터 약 300만 원 정도 보조를 받게 되는데, 실제 공사에 필요한 금액은 850만 원으로 추가 비용이 들어간다고 합니다.

※ 기부채납을 어느 정도 할지는 아직은 정해지지 않았지만 계산에서 보는 것처럼 25%로 높일 경우 비례율이 급격이 낮아져 사업성이 악화됩니다. 따라서 용적률이 높은 분당의 다른 단지들을 고려할 때 기부채납 25%는 현실적으로 어렵고 15% 선에서 정해지지 않을까 싶습니다.

분담금 산출 과정

▷이번 이매 청구·성지통합 재건축 설명회에서 가장 중요한 부분이 아닐까 싶습니다. 물론 여러 가지 가정이 들어가 있기는 하지만 그래도 실제 분담금이 어느 정도 예상되는지를 알아야 소유주를 설득할 수 있고 재건축 동의률을 높일 수가 있기 때문이죠.

▷여기에서 조합별 분담금을 구하는 방법이 나옵니다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 빼서 구하게 됩니다.

권리가액은 조합원의 종전 자산 감정 평가액에 비례율을 곱한 값입니다.
※ 비례율이 높을수록 조합원의 분담금이 줄어들게 됩니다.

비례율은 총 분양수입에서 총사업비를 뺀 값을 종전 자산의 평가액으로 나누면 됩니다.
※ 종전 자산의 평가액은 고정된 값이므로 비례율을 높이기 위해서는 일반분양가를 높이거나 공사비를 줄여야 합니다.
※ 공사비를 줄이는 것은 불가능하므로 일반분양가를 얼마나 높일 수 있느냐에 따라서 분담금이 결정됩니다.

조합별 분담금 = 조합원 분양가 (배정 호수별) - 권리가액(조합원별 종전자산 감정평가액*비례율)

비례율 = {총 분양수입(일반분양 + 조합원분양) - 총 사업비(공사비 및 기타사업비)} / { 총 종전자산 감정평가액 }

▷종전자산 추정
- 실제 재건축을 진행하게 되면 각 세대별로 감정평가사가 감정평가를 진행하여 종전자산의 가격을 구하게 됩니다. 이번 계산에서는 그렇게 진행할 수 없으므로 KB시세를 일괄 적용하였습니다.

▷분양수입 추정
- 기부채납은 15% (10%는 SOC 시설로 제공), 34평형 일반 분양가를 평당 5,350만 원, 조합원 분양가는 일반분양가의 80%를 적용

▷사업비 및 비례율 추정
- 공사비를 평당 850만 원으로 추정 (실제 재건축 시에는 상승 예상)
- 실제 공사비 외에 들어가는 기타 사업비는 공사비의 30%로 추정

비례율 추정 공식에 따라 대입해 보면 약 117% 가 나옴

▷분담금 추정
- 분담금 추정 표를 보면 84㎡를 가지고 있으신 분이 84㎡를 신청하게 되면 (-178,524,000) 즉 1억 7천만 원을 돌려받게 됩니다. 이 정도 금액이면 강남에서 진행했던 재건축의 수익성이 나오는 정도 같습니다. 정말 수익성이 대단합니다.

▷비례율 변화
- 분양가와 공사비를 변동해 가면서 비례율이 어떻게 변하는지를 살펴볼 수 있는 표입니다.
- 공사비를 평당 850만 원, 분양가를 5,350만 원으로 잡으면 비례율은 117%가 나옵니다.
- 공사비를 평당 850만 원, 분양가를 6,000만 원으로 잡으면 비례율은 140%로 크게 개선됩니다.
- 공사비가 평당 950만 원, 분양가를 5,350만 원으로 잡으면 비례율은 108%로 크게 저하됩니다.

이렇게 표로 보면 공사비와 일반 분양가가 재건축에서 얼마나 중요한지를 한눈에 알 수 있습니다.