노후도시특별법에 따른 재건축사업 방향
(주)신한피앤씨 이효진대표 / 한국도시정비협회 이사
▷공작마을 성일 럭키아파트 통합재건축 주민 설명회는 다음과 같은 순서로 진행 되었습니다.
1. 개회 및 국민의례
2. 내외빈 소개
3. 개회사 및 축사
4. 럭스원(공작 성일 럭키) 추진 경과
5. 노후도시특별법에 따른 재건축사업 방향 - 신한피엔씨
6. 럭스원(공작 성일 럭키)
재건축사업 방향 - DA
7. 최근 재건축 아파트 트렌드 - GS건설
8. 질의응답
9. 폐회
1~4번의 경우 앞에 포스팅에서 대략적으로 살펴 보았고, 이번 포스팅에서는 "노후도시특별법에 따른 재건축사업 방향"에 관한 내용을 (주)신한피엔씨에서 발표한 내용을 정리해 보겠습니다. 발표는 (주)신한피앤씨 이효진대표 / 한국도시정비협회 이사께서 진행해 주셨습니다.
(주)신한피앤씨, 이효진 대표 소개
▷(주)신한피앤씨는 명실상부한 국내 최고의 정비사업전문관리회사로 꼽힌다. 30년에 달하는 긴 시간 동안 재개발‧재건축 등 정비사업의 한 길만을 걸어온 연륜과 그동안 쌓아온 수많은 사업실적에 더해 풍부한 노하우를 갖춘 전문인력까지, 동종업계에서 독보적인 위치를 점하고 있는 곳이 바로 신한피앤씨다.
신한피앤씨는 최근 이효진 대표이사 체제로 전환하면서 새로운 도약을 위한 전기를 마련했다. 이효진 대표는 오랜 기간 광고대행사에서 경력을 쌓아온 커뮤니케이션 전문가로서 정비업계에 발을 디딘 이후 특유의 전문성을 바탕으로 정비사업 현장에서 활발한 활동을 펼쳐왔다.
재건축 사업의 절차
재건축정비사업은 "정비계획단계" → "사업시행단계" → "관리처분단계"로 분류할 수 있음.
그 중에 "정비계획단계"에서는 A4 용지 위에 밑 그림을 그리는 단계인데, 기본계획수립 및 안전진단, 정비계획수립 및 정비구역 지정을 수행한다. 이 밑 그림을 그리는데만 보통 5년 이상이 소요된다.
이번 정부에서는 노후도시특별법에 따라 "정비계획단계"를 1 ~ 1.5년으로 단축 시켜주는 것이다. 그 이후의 과정은 전반적인 재건축 사업과 동일하다.
선도지구를 24년 말에 지정하고, 분양신청 및 관리처분인가까지 2027년 이전에 완료하여 2027년에 착공 예정이다. 이후 준공 및 이전고시를 2030년까지 완료하여 2030년에 입주한다는 계획이다.
이런 신속한 과정을 통해 보통 재건축에 걸리던 10년 이상의 기간을 6년으로 단축하게 된다.
1기 신도시 특별법 및 사업 추진
▷1기 신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법)은 2023년 12월 26일에 제정되었다. 이후 2024년 4월 27일부터 시행에 들어간다. 이 법을 통해 각종 특례 및 지원이 되는데 안전진단 완화 또는 면제, 용적률 상향, 통합심의 적용(절차간소화) 등이다.
▷노후계획도시 특별법에 따른 사업추진절차는 기본방침을 국토부에서 정하고 기본계획을 안양시에서 수립하는데 이 과정을 동시에 진행하여 기간을 단축한다. 이후 특별정비구역을 안양시장이 지정한다. 이후 구역별 사업시행은 기존 도정법(도시및주거환경정비법)과 동일하게 진행된다.
▷노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제25조에 따라 건축규제 등 세부기준이 완화된다. 이 중에 가장 중요한 사항은 인센티브 부분으로 용적률의 제한을 완화하여 최대한도의 150%까지 가능하게 된다. 보통 아파트의 경우 3종 일반으로 최대 용적률은 300%가 된다. 여기서 최대한도를 150%까지 상향 즉 450%까지 가능하게 된다.
이때 기존용적률 300%까지는 40%까지, 300%~450%까지는 40%~70%의 공공기여를 제공해야 한다.
선도지구
▷선도지구의 지정은 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 제18조에 따라 진행된다. 노후계획도시 정비사업의 활성화를 위해서 재정적, 행정적인 지원 및 기반시설을 우선 설치 가능하게 된다. 구체적인 선도지구 지정기준, 배점, 평가절차 등은 5월 중에 공개예정이다.
다만, 현재까지 알져진 바에 따르면 "주민의 적극적인 참여"가 가장 중요할 것으로 보여, 주민들의 동의가 무엇보다 중요하다.
통합재건축
▷이번 특별법에 따른 재건축은 2개 이상 단지의 통합재건축을 목표로하고 있다. 평촌은 이미 신도시로 계획된 지구인데 각 단지이므로 개별 단지의 재건축은 의미가 없다. 2개 이상의 단지를 통합해 대단지를 재건축함으로써 대단 프리미엄, 최적의 건축배치, 다양한 평형구성, 대단지 커뮤니티, 지하층 공간활용 등의 장점을 누릴 수 있다.
이러한 재건축을 성공하기 위해 럭스원 블록(공작 성일 럭키)도 단지별 의견 충돌, 주민 간의 갈등 및 사사로운 이익을 따지다기 보다는 큰 목표를 이룰 수 있도록 의견을 모아야할 때 임을 강조하면서 발표는 끝났습니다.
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