복정지구 현장 분석 - 산성역 포레스티아

복정지구 현장 분석

1. 복정 역세권 개발

2. 복정1지구, 복정2지구 분석

3. 복정1지구 A1블록, A2블록, A3블록

4. 복정1지구 B1블록, B2블록, B3블록, B3블록청약결과

5. 산성역 포레스티아

6. 산성구역 재개발(산성역헤리스톤)

 

산성역 포레스티아 재건축

복정1지구 A3블록에서 남한산성역으로 걸어가면 경사가 급격히 높아지면서 꼭대기에 새 아파트가 보입니다. 바로 산성역 포레스티아 아파트로 신흥주공아파트와 통보8차공원아파트를 통합 재건축한 아파트입니다. 지하 3층 ~ 지상 28층 39개 동으로 총 4089세대로 엄청난 규모의 단지입니다. HDC현대산업개발, 포스코건설, 롯데건설 3사가 공동 시공한 아파트 단지로 2017년에 조합원분을 제외한 1705세대를 일반분양했습니다.

입지

▷ 산성역 포레스티아는 산성역 3번 출구와 바로 붙어 있는 초역세권 아파트입니다. 바로 위쪽으로 위례신도시, 송파와 인접해 있어 교통과 각종 편의시설을 이용하기 편리한 위치에 있습니다. 이 단지 분양 시 수정구 원도심에서 재건축 분양 시초가 된 아파트로 신규 아파트가 희소해 분양 전부터 관심이 많았습니다.

단지 주변으로는 영장산근린공원이 둘러싸고 있는 '숲세권' 아파트로 단지와 연결된 통로를 이용하여 산책 및 등산을 할 수 있습니다. 또한 맞은편에 대규모 공원인 단대공원과 희망대공원이 위치해 있습니다. 단지 내부에도 다양한 정원 8개가 있고, 단지 중심부에 수경시설과 조형물로 채워진 중앙광장이 있습니다.

분양 세대 및 분양가

▷산성역 포레스티아는 분양 당시 총 4,089세대 중 1,705세대를 일반분양했습니다. 전용 면적 59, 67, 84, 98㎡ 평면도는 7가지 형태입니다. 평면도를 보면 전체적으로 맞통풍 구조로 설계되어 환기 및 통풍에 유리하게 되어 있습니다. 

일반분양 분양가는 3.3㎡당 평균 1790만원대에 책정됐다. 전용면적 기준 Δ59㎡ 주택형 4억3190만~4억7230만원 Δ67㎡ 주택형 4억7290만~5억960만원 Δ74㎡ 주택형 4억8720만~5억2820만원 Δ84㎡ 주택형 5억2280만~5억8560만원 Δ98㎡ 주택형 5억9780만~6억6680만원이었습니다. 분양 당시 위례신도시에서 위례자연앤센트럴자이(수정구 창곡동) 등 전용 59㎡ 전셋값이 4억4000만원대에 시세가 형성되어 전셋값에 내 집을 마련할 수 있는 기회였습니다.

현재 시세 및 예측

34평형을 기준으로 현재 시세는 11억 5천에서 12억원선에서 매물이 나오고 있습니다. 2022년에는 최고가 약 14억원까지 형성되었다가 부동산 침체기를 맞으며 가격이 조정되고 있습니다. 

산성역 포레스티아 아파트의 시세는 주변 위례 아파트와 인접해 있어 연동될 수밖에 없는 구조입니다. 즉, 산성역 포레스티아가 값이 오르기 위해서는 위례 아파트가 먼저 올라야 하는 것이지요.

최근 위례센트럴자이를 살펴보면 34평형이 13억 8,500만원에 거래된 이후에 호가가 상승하여 현재는 15억 3,750만원에 형성되어 있습니다. 이러한 흐름은 산성역 포레스티아에도 동일하게 적용될 것이고 앞으로 조금씩 호가가 상승할 것으로 예상됩니다. 다만, 이미 12억원의 매물은 위례와 갭(가격 차이)이 크지 않아 추가적인 상승하기 위해서는 시간이 더 필요해 보입니다.