경험해 보지 못한 거래절벽, 빌딩 시장

1. 2023년 빌딩 거래량

2일 부동산플래닛에 따르면 지난해 전국에서 거래된 상업·업무용 빌딩은 총 1만 2897건으로 전년(1만 7713건)과 비교해 27.2% 감소한 것으로 집계됐다. 국토교통부가 실거래가를 공개한 2006년 이후 역대 최저치다. 거래량 뿐만 아니라 거래금액도 크게 줄었다. 2023년 전국 상업·업무용 빌딩 총 거래금액은 27조 1635억 원이다. 2022년(48조 6278억 원)과 비교해 44.1% 감소한 것으로 나타났다.

울산은 199건으로 2022년(352건)과 비교해 43.5% 줄어들며 전국에서 가장 큰 낙폭차를 기록했다. 경기와 서울은 2022년 대비 각각 34.1%, 33.5% 감소했다. 거래 금액에서도 세종의 연간 거래액(551억원)이 2022년 449억 원과 비교해 22.7% 증가한 것을 제외하고는 모든 지역이 하락을 면치 못했다. 특히 지난해 제주 지역 총 매매거래금액은 2533억 원으로 2022년(6812억 원) 보다 62.8% 감소했다.

이 중 10억원 미만 빌딩이 8153건으로 63.2% 비중을 보였다. 10억원 이상 50억 원 미만 빌딩 거래가 29.2%(3764건)를 차지했다. 반면, 50억 원 이상 100억 원 미만 빌딩은 4.6%(594건), 100억 원 이상 300억 원 미만 빌딩은 2.4%(308건), 300억 원 이상 빌딩은 0.6%(78건)에 그쳤다.

부동산발 PF 위기론과 고금리가 이어지면서 빌딩 시장도 급속도로 냉각하고 있습니다. 강남에 건물주, 꼬마빌딩, 건물주 위에 갓물주 등 수많은 유행어를 만들어 내면서 빌딩 투자가 유행처럼 번졌습니다.

하지만 경기가 급랭하고, 금리가 급격하게 상승하면서 레버러지를 최대로 활용하는 빌딩투자에 경고음이 들리고 있습니다.

2. 위기인가 기회인가

빌딩 투자에 필요한 금액
빌딩 투자는 레버러지를 최대한으로 활용할 수 있는 장점이 있습니다. 보통 법인으로 매매금액의 80% 정도를 대출 받습니다. 여기에 월세 보증금으로 매매 금액의 10%를 충당할 수 있습니다.

따라서 빌딩 매수에 필요한 금액은 일반적으로 매매가의 90% 정도를 잡고, 매수를 진행할 수 있습니다.

빌딩 투자의 수익
일반적으로 빌딩을 매수 후 리모델링, 재건축을 통해서 건물의 가치를 끌어올리는 작업을 진행합니다. 리모델링이나 재건축은 평당으로 계산하므로 건물의 평수에 따라 다르지만 일반적으로 10억 전/후의 금액이 추가로 필요하지만 이 금액도 대출로 충당할 수 있습니다.

하지만 건물에서 나오는 월세의 경우 임대인들이 낼수 있는 월세는 정해져 있으므로, 일반적으로는 2~3%의 수익률에 지나지 않습니다.

건물주는 낮은 수익률에도 불구하고 추후 매매 시 발생할 매매 차익에 기대를 갖고 적자를 버팁니다. 고금리가 지속되고 부동산이 불경기에 들어가면, 더 이상 버티지 못하는 건물주에 대해 하나둘씩 저가 매물로 출현하게 됩니다. 최근 경매에 등장하는 강남에 매물이 종종 보이는데, 앞으로 더 많은 물건이 등장할 것입니다.

이런 빌딩 투자의 경우 당장은 대출 이자를 충당하기 힘들어 적자를 감수해야 합니다. 적자를 감수하고 저금리 상황이 다시 도래하게 되면 빌딩의 가치는 재평가 되고, 상당한 차익을 얻을 수 있습니다.

위기와 기회를 잘 판단하여 투자해야하는 이유입니다.