1기신도시 재건축 - 성남역 아름마을 풍선효 통합재건축 설명회 (4)

풍선효 통합재건축 설명회

- 아름마을 풍선효 소개

 

1. 축사 / 기조연설

2. 노후계획도시특별법에 따른 공공(LH)의 역할

3. 선도지구 지정의 필요성

4. 신탁 방식의 이해

5. 재건축 최신 동향과 전망

6. 분당 재건축 향후 일정 및 질의응답

 

노후계획도시특별법에 따른 분당 아름마을 풍선효 통합재건축 선도지구 지정의 필요성

SEOUL CMC

▷이번에는 분당 아름마을 풍선효 통합재건축에 있어 왜 선도지구 지정이 필요한지에 대해 서울씨엠씨(주) 본부장 이규훈님이 설명해 주셨습니다. 사실상 이번 통합재건축 설명회에서 가장 중요한 부분이었고, 서울특별시 등록 정비사업전문기술인력 & 도시계획기술사로 다년간의 재건축 부분에서 경력을 가지고 있다고 하셨습니다.

풍선효의 경우 3개의 다른 단지가 통합재건축을 진행하다 보니, 각 단지 간의 이해관계가 충돌되는 내용이 많이 있었고 이를 알고 이규훈본부장님이 잘 정리해서 설명을 해주셨습니다. 역시 다년간의 경험이 있으셔서 문제가 발생할 수 있는 부분, 문제를 어떻게 해결해야하는지 미리 알고 설명해 주시는 부분이 정말 좋았습니다.

1. 아름마을 위치 및 현황

▷아름마을은 신분당선, 수인선, 경강선, GTX-A가 교차하는 교통의 중심지

▷ GTX-A 성남역에 환승센터 건립 추진 중
- GTX-A 성남역에 환승센터가 건립 되면 각 단지에서 공공에 기여해야 하는 부분과 이로 인해서 받을 수 있는 인센티브에 대해 고려해야 할 부분을 설명해 주셨습니다.

▷탄천, 운중천에 둘러싸여 있어 자연환경 양호

▷매송중학교, 이매고등학교 등 교육환경 우수
- 매송중학교, 이매고등학교를 끼고 있어 재건축 시에 이를 어떻게 배치할지에 대해 이슈가 되고 있고 각각의 경우에 따라 설명해 주셨습니다.

노후계획도시특별법 관련 주요 내용

※ 선도지구에 지정이 왜 필요한지에 대해 명화하게 설명하는 부분입니다. 우선 안전진단의 경우 많은 비용과 시간이 드는 부분인데 노후계획도시특별법에 의거 면제 또는 완화가 됩니다. 그리고 각종 규제완화와 통합심의를 통해 행정절차가 간소화되어 보통 10년 이상 걸리는 기간을 최대 7년만에 완료하게 됩니다.

▷제정경과 및 대상
- 노후계획도시특별법은 (1) 노후화된 도시의 주거환경을 개선 (2) 도시의 기능 회복 및 미래도시로의 전환을 도모하기 위해 제정되었음
- 2023년 12월 26일에 제정되었으며, 2024년 4월 27일 시행되었음

▷특별정비구역 세부 지정 요건
- 주거단지 정비형, 중심지구 정비형, 시설 정비형, 이주대책 지원형이 있으며 풍선효는 이미 지정 요건은 만족하고 있음

▷선도지구에 대한 특례 및 지원
- 정부의 행정적, 재정적 지원을 하고 기반시설을 우선설치함
- 사업속도는 빠르게, 사업기간은 단축, 사업성은 UP 하는 효과가 있음

▷선도지구 주요 사업추진일정
2024년 5월 경 : 선도지구 세부기준 발표
2024년 6~7월 경 : 선도지구 공모 시작
2024년 12월 경 : 선도지구 지정
※ 2024년에는 선도지구 선정에 대한 세부 기준을 발표 후 공모를 통해 선도지구를 지정 예정입니다.

2025년 1분기 : 특별정비구역 신청
2025년 3분기 : 특별정비구역 지정고시
2025년 3분기 ~ 2026년 : 각종 인허가 완료
※ 2025년에는 특별정비구역을 지정하고, 각종 인허가를 완료하여 착공 준비 예정입니다.

2027년 : 착공
2030년 : 준공 및 입주
※ 2027년에 착공하여 2030년에 준공 및 입주를 통해 최대한 빠르게 사업을 진행 예정입니다.

선도지구 지정의 필요성

▷이 내용이 이번 통합재건축 추진설명회의 가장 하이라이트 부분입니다. 풍선효 통합재건축의 가부가 결정될 수 있는 중요한 사항이죠.

바로 풍선효 단지는 성남 비행안전 제2구역에 해당되어 고도제한을 받고 있다는 것입니다. 사실 지도를 통해 확인해 보면 정도에 차이는 있지만 거의 분당 전 지역이 고도제한을 받고 있습니다. 

이 고도제한이 문제가 되는 부분은 2개 활주로에 의한 고도제한을 받고 있다는 것입니다. 2개 중 낮은 제한고도인 112.52m를 적용받고 있는데 여기에 지표 약 30m를 빼면 가능한 아파트 층수는 25층 건립되어야 합니다. 즉, 성남역 환승센터로 인한 용적률 혜택이나 노특법에 의해 용적률이 완화된다고 하더라도 아파트 층수 제한으로 사업성이 나오지 않게 됩니다.

▷해결방안
※ 이를 해결하기 위해서는 국방부와의 협의가 반드시 필요한데, 일반적으로 국방에 관련된 사항에 대해서는 자료 요청이나 협의가 진행되기 어려움. 하지만 선도지구로 지정되면 국책사업으로 진행되어 국방부와 원활하게 진행할 수 있게 된다.

① 영장산 고도에 맞춰 고도를 완화하는 방안
- 영장산의 최고 높이 193m로 비행안전영향평가 실시 후 제한고도를 완화하는 방안

② 비행 안전6구역으로 변경을 요청하는 방안
- 풍산효는 일괄적으로 비행안전2구역인데 이를 안전2구역과 비행안전6구역으로 구분하여 제한 고도를 완화하여 최대 용적률을 활용하는 방안

선도지구 핵심 기준

※ 선도지구가 되기 위한 핵심 기준을 설명해 주셨습니다. 풍선효는 3개 단지가 통합재건축을 진행하고 있어 내부적으로 의견 충돌되는 부분이 많아 보이고 이 부분을 어떻게 해결할 것인지 잘 설명해 주셨습니다.

① 통합재건축
- 풍선효 각 단지별로 용적률, 세대수, 평형이 모두 다르다 보니 단지별로 의견이 엇갈리는 것 같습니다. 그래서 분리 재건축에 대한 이야기가 나오는데 선도지구 선정을 위해서는 통합 재건축이 필수적이며 선도지구 지정 이후에도 통합재건축이 깨지면 선도지구 지정이 취소된다고 합니다.

② 신탁방식이 유리
- 사업시행 방식 (조합방식 VS 신탁방식)의 선택은 소유자들이 결정할 사항이지만, 최근 정부 내에서는 빠른 재건축 진행을 위해서는 신탁방식으로 진행해야 한다는 의견인 것 같습니다.

③ 의결권 문제
- 최근 내부에서 각 단지별로 의견을 동등하게 하자는 말이 나오는데 이는 조합원 고유의 의결권을 제한하는 것은 위법 사항임
- 대의권 구성을 풍림(4), 선경(3), 효성(3) 비율로 구성하고 각 단지별로 감사를 1명씩 선출하는 방식을 제안

▷현재 분당 내에서 선도지구 지정을 추진하고 있는 단지는 시범단지, 한솔마을, 까치마을, 양지마을 등이라고 합니다. 현재 알려진 바에 의하면 사전동의서가 약 80% 제출된 것으로 보이는데, 풍선효는 사전동의서 95% 제출 목표로 진행하자고 하셨습니다.

마지막으로 각 단지별로 서로의 이익을 내세우기보다 선도지구 지정을 위해서 하나로 힘을 뭉치자는 말을 끝으로 발표를 마무리했습니다.