1기신도시 재건축 - 성남역 아름마을 풍선효 통합재건축 설명회 (5)

풍선효 통합재건축 설명회

- 아름마을 풍선효 소개

 

1. 축사 / 기조연설

2. 노후계획도시특별법에 따른 공공(LH)의 역할

3. 선도지구 지정의 필요성

4. 신탁 방식의 이해

5. 재건축 최신 동향과 전망

6. 분당 재건축 향후 일정 및 질의응답

 

신탁 방식의 이해

한국토지신탁

▷아름마을 풍선효 재건축 신탁방식 정비사업 소개
- 풍선효 재건축 진행 시 신탁방식에 대한 설명을 진행했습니다. 한국토지신탁에서 진행을 해주셨고, 기존에 진행하던 조합방식과 신탁방식의 차이점 및 장점에 대해 상세하게 설명해 주셨습니다. 개인적으로 신탁방식에 대해 처음 자세히 설명을 들을 수 있는 좋은 기회였습니다.

1. 정비사업 신탁방식 소개

▷재건축은 토지등 소유자 출자사업으로 방식과 상관없이 내 땅을 출자해서 새집을 받는 개발 사업에 해당합니다. 재건축이라는 것은 결국 각각의 소유자가 가지고 있는 토지를 제공하고 추가 분담금이나 환금을 받고 사업을 진행하는 것이다.

▷조합방식과 신탁방식의 차이는 토지등 소유자를 대신하여 업무를 수행하는 주체의 차이이다. 조합 방식은 토지등의 소유자를 조합이 대신하고 신탁방식은 토지등의 소유자를 신탁이 대신한다.

2. 신탁방식 재건축 필요성

▷주택시장 상승기에서 조합방식 정비사업은 외부적으로는 문제가 없이 진행되었다. 조합방식은 많은 문제점을 가지고 있는데 대표적으로 전문성이 부족하여 공사비 검증이 부족하여 분양가가 급등하기도 했다. 부동산 상승기에는 급등한 분양가를 일반 분양자가 부담하여 문제가 없이 진행했다.

▷대표적으로 둔촌주공의 경우 시공사업단에서 추가 공사비 1.1조 원을 요청하였으나 부동산원에서는 "추가 공사비 1.1조 원 중 1,630억만 검증 가능"하고 나머지는 "9,700억 원은 검증 불가"한 상황이다. 결과적으로 많은 조합방식으로 진행되는 정비사업에서 문제들이 발생하고 있다. 대표적으로 공사비 증액과 이를 받아들이지 않을 경우 공사가 중단되는 것이다.

▷조합방식으로 정비사업 진행 시 발생하는 전문성, 투명성 부족으로 정비사업이 장기화되는 경우가 있고, 이로 인해 조합원 뿐만 아니라 일반 분양을 기다려온 수요자도 피해가 발생하고 있다.
전문 개발기관인 신탁사의 사업 시행을 촉진하여 정비 사업이 보다 체계적으로 수행될 수 있도록 하고, 조합 운영의 투명성을 강화하기 위한 지원 및 제도 개선을 추진한다.

▷신탁사는 금융기관의 성격도 가지고 있어 각 재건축 단계서 필요한 대금을 대신 지불하고 관리할 수 있다. 또한 각단계별 전문성을 가지고 있어 비용의 적절성, 공사 수준의 검토, 각종 비용을 전문적으로 한다.

▷토지등 소유자의 부담이되는 계약 및 시공자, 설계, 정비업체의 선정/변경 등 결정이 필요한 사항은 전체 회의에서 의결을 통해 소유자가 직접 결정하게 된다.

아름마을 풍선효 현안 사항

▷노후계획도시 특별법의 경우 신속한 정비지원의 측면도 있지만, 국가의 입김이 닿는 만큼 형평성과 공공기여 측면도 중요시 될 것으로 예상된다. GTX-A 성남역의 경우 '스마트스테이션 원스톱 환승거점 조성'을 목표로 진행 중이며 풍선효 단지의 경우 주무관청에서 통합 재건축으로 유도 중이다. 따라서 풍림, 선경, 효성 아파트 주민들의 의견을 객관적 종합적으로 수렴하여 주무관청(국토부, 성남시 등)과 협력해 나갈 전문가가 필요하다.

아름마을 풍선효 성공방안

▷한국토지신탁에서 이미 진행을 완료하였거나 진행 중인 많은 단지에 경험을 통해서 풍선효 재건축을 성공적으로 수행할 수 있다는 점을 강조했습니다. 특히 사업 기간과 공사비적인 측면에서 큰 장점이 있었습니다.

대표적으로 범일3구역(신탁방식)과 범천1-1구역(조합방식)을 비교해 보면 공사기간적인 측면에서 신탁방식이 14개월 빨랐습니다. 공사비의 경우 최종적으로 평당 2,472천 원의 차이가 발생하였습니다. 이로 인해 발생한 수익금은 조합원들의 이익으로 분배되었습니다.

신탁사 소개

▷한국토지신탁은 1996년 한국토지공사가 전액출자로 설립된 이후 2016년 코스피로 이전 상장했습니다. 2017년 업계최초로 자산 규모 1조 원을 돌파하여 현재는 약 1조 8,865억 원에 이르고 있습니다. 부동산신탁업계 자기 자본 1위(1조 73억 원)입니다.

▷신탁사 중에 정비사업 전담인력을 최대로 갖추고 있으며 기술본부, 리스크관리본부, 준법지원팀 등의 협조부서와 협업을 통한 전문성을 보강하고 있습니다.