e편한세상용인한숲시티 - 2단지 경매 물건 (2023 타경 70055)

e편한세상용인한숲시티	분양의 시작
e편한세상용인한숲시티	전체 단지 구성 (1)
e편한세상용인한숲시티	전체 단지 구성 (2)
e편한세상용인한숲시티	전체 단지 구성 (3)
e편한세상용인한숲시티	학군, 교통
e편한세상용인한숲시티	주변 편의 시설
e편한세상용인한숲시티	2단지 경매 물건 (2023 타경 70055)

 
물건 정보

소재지	경기 용인시 처인구 남사읍 완장리 945 이편한세상용인한숲시티2단지 201동 14층1402호
도로명주소	경기 용인시 처인구 남사읍 한숲로 137 이편한세상용인한숲시티2단지 201동 14층1402호
물건종별	아파트	사건접수	2023.07.18	경매구분	강제경매
대지권	67.51㎡ (20.42평)	소유자	오명일	감정가	412,000,000
건물면적	84.83㎡ (25.66평)	채무자	오명일	최저가	(70%) 288,400,000
배당종기일	2023-10-04	채권자	㈜아이월드	보증금	(10%) 28,840,000
매각조건

 

물건 소개

해당 사건은 이편한세상용인한숲시티 2단지 201동 14층 1402호 물건이다.

이편한세상용인한숲시티 2단지는 750m 한숲 스트리트몰, 중심 상권과 떨어져 있어 상대적으로 상권 이용은 불편한 편에 속한다. 또한 단지 세대 수도 타 단지 대비 적어 관리비 등의 문제가 있을 수 있다.

따라서 이편한세상용인한숲시티에서 대장 단지인 5단지, 6단지에 비해 선호도가 떨어지는 편이다. 단점이 있으면 장점이 있다고 해야 할까? 2단지가 외과에 위치해 있고, 중심 상권과 떨어져 있어 단지 자체가 조용한 편이다. 그래서 은퇴 후 조용하게 살고 싶은 사람들에게는 최고의 단지이다. 다만 시세가 상대적으로 낮을 수 있다는 점은 감안해야한다.

201동에서 2호 라인의 경우 남동향의 위치에 있다. 단지 맨 앞에 위치해 있어 앞에 막힘이 없고 14층으로 일조권 또한 양호한 편이다.

 
물건 점유 내역

해당 물건의 임차인 현황 파악을 위해 점유관계조사 내용을 보면, 임차인 내역은 없고 채무자 겸 소유자가 점유하고 있는 것을 알 수 있다.

물건의 송달 내역을 살펴보면 대부분 폐문부재로 송달간주로 처리되고 있으나, 2023년 8월 4일은 개시결정정본을 직접 수령한 내용을 파악할 수 있다. 세대 현관을 보면 3개의 우유 보관 팩이 달려 있는 것을 보아 현재 소유자가 직접 거주 중인 것으로 보인다.

다만, 고의적으로 문건 송달을 피하는 경우 상대적으로 까다로운 소유주 일 수 있어, 명도에서 약간 문제가 있을 수 있다.

점유관계조사내역
현장을 방문하였으나 폐문부재로 소유자 및 점유자를 만나지 못하여 출입문에 안내문을 부착하여 두었음. 한편 해당 주소의 전입세대확인서, 주민등록표등본에 의하면 채무자 겸 소유자를 세대주로 하는 세대가 등재되어 있으며, 외국인체류확인서에는 `해당 사항 없음`이라고 기재되어 있음

 

 
입찰진행내용

해당 사건은 2024년 2월 14일 최저매각가격 412백만 원으로 시작하였으나 유찰되어, 2차 기일이 2024년 3월 19일이다.

2차에서는 1차 매각가격에서 30% 저감 된 288,400,000원에 시작된다. 입찰 보증금은 최저매각가격의 10%인  28,840,000원이다.

만약 2차에서도 유찰되면 3차가 2024년 4월 22일 진행되며, 30% 저감된 201,880,000원에서 시작된다. 하지만 현재 시세를 감안하면 2차에서 낙찰될 가능성이 크다.

구분	입찰기일	최저매각가격	결과
신건	2024-02-14	412,000,000	유찰
2차	2024-03-19	288,400,000

3차	2024-04-22	30%↓201,880,000	예정
4차	2024-05-27	30%↓141,316,000	예정

감정평가 정보

1.구분건물감정평가요항표
1) 위치 및 주위환경
    본건은 경기도 용인시 처인구 남사읍 완장리 소재 북서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.
2) 교통상황
    본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.
3) 건물의 구조
    철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건내 14층 1402호 로서,외벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감외벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.
4) 이용상태
    아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 다용도실, 발코니, 현관 등)로서, 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.
5) 설비내역
    위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
6) 토지의 형상 및 이용상태
    인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.
7) 인접 도로상태등
    단지 내 도로가 개설되어 있으며, 남서측으로 노폭 약 22미터 내외 및 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.
8) 토지이용계획 및 제한상태
    도시지역(2014-12-15), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 가축사육제한구역(2021-05-28)(전부제한지역(도시지역)), 상대보호구역, 준보전산지, 성장관리권역, 공장설립승인지역
9) 공부와의 차이
    -
10) 기타참고사항(임대관례 및 기타)
    1) 임대관계 : 미상임.2) 기타 : -

 
등기부 현황

해당 물건은 2018년 10월 4일 282,840,00원에 매매가 되었다. 매매 진행과 동시에 한국주택금융공사에서 근저당을 228,000,000원 설정하였다. 이 근저당이 말소기준권리이다.

경매는 주식회사아이월드가 신청한 것으로 채권 관계에 의한 강제경매로 진행된다.

주식회사아이월드는 화성에 위치한 설치용 및 위생용 플라스틱제품 제조 회사로 아파트의 소유권자와 채무 관계가 있을 것으로 예상된다.

순위	접수일자	권리종류	권리자	채권금액/예상배당	말소	비고
1	2018-10-04 (155035)	소유권	오명일	거래가액 금282,840,000원	이전	매매
2	2018-10-04 (155036)	근저당	한국주택금융공사	228,000,000 원	말소기준
3	2023-03-08 (25162)	근저당	금성제어기판매주식회사	60,000,000 원	말소
4	2023-07-21 (98588)	강제경매	주식회사아이월드	66,479,311 원	말소	2023타경70055
5	2023-09-18 (129592)	가압류	우리은행	41,068,359 원	말소
등기부채권총액 : 329,068,359원

 

예상 배당

말소기준권리
이 사건의 경우 임차인이 존재하지 않아 낙찰자에게 문제가 되는 권리는 크게 없다.

등기부등본상 최선순위 권리는 2018년 10월 4일, 한국주택금융공사 근저당, 228,000,000원으로 본 경매의 말소기준권리가 된다. 이후 금성제어기판매주식회사의 근저당, 주식회사아이월드의 경매신청 금액 등이 차례로 배당된다.

낙찰금액에 따라서 우리은행의 가압류까지 일부 금액이 배당될 수 있다.

순위	종류	채권자	권리금액(잔액)	배당받은금액	미배당금액	배당후잔액
0	경매비용			3,309,560		285,090,440
1	근저당	한국주택금융공사	228,000,000	228,000,000	0	57,090,440
2	근저당	금성제어기판매주식회사	60,000,000	57,090,440	2,909,560	0
3	강제경매	주식회사아이월드	66,479,311	0	66,479,311	0
4	가압류	우리은행	41,068,359	0	41,068,359	0

 

최근 실거래 내역

과거 실거래 내역을 보면 최고 매매 금액은 4억 7천으로 2022년 8월, 2021년 10월 2건(9층, 19층)의 거래 내역이 있다.

최근에는 3억 9천에서 4억에서 거래가 되었다. 대부분 거래된 내역이 2023년 10월 ~ 11월에 이루어진 것으로 현재는 반도체특화단지 호재의 영향으로 다소 오른 금액으로 매물들이 나오고 있다.

실제로 5단지, 6단지의 경우 4억 6천, 4억 7천 선에서 실거래가 등록되고 있어, 2단지의 경우도 이보다 약간 낮은 금액에서 실거래가 예상된다.

명칭(매매)

전용면적(㎡)

계약년월

계약일

해당층

㎡당 금액(만원)

거래금액(만원)

현재 매물 및 낙찰 예상가

현재 네이버 부동산에 나와 있는 201동의 매물은 2건이 있다. 22층 물건의 경우 5억에 나와 있고, 11층의 경우 4억 5천에 나와 있다. 다른 5단지나 6단지의 매물 및 실거래가 등을 비교해 보면, 5억의 금액에서는 거래가 어렵고 4억 초/중반이 매매 가능한 금액으로 보인다.

따라서 본 사건의 낙찰가를 예상해 보면 중상층에 속하는 14층이라는 점과 앞이 막혀있는 것이 없어 탁 트인 시야 등을 고려하면 4억 3천 ~ 4억 4천 정도가 적당한 금액으로 보인다.

시간이 지나서 보면 신건에서 4억 1천2백을 쓰고 낙찰되었다면, 쉽게 낙찰받았을 수 있으나, 반도체 호재가 갑자기 급 부상하여 현재 이금액으로 낙찰은 어려울 것으로 예상된다.