2023 타경 3277(1) - [3편] 수익성 분석 (광교 상가)

1. 상현역 상가 매물 현황 분석

네이버 부동산에 상현역 주위에 매물로 나와 있는 상가의 수는 1층을 제외하면 대략 69건 정도가 나와 있습니다.

이 물건들을 가지고 매물 가격 및 임대료를 바탕으로 평당 가격을 분석해 봄으로써 경매 물건의 가치를 파악해 볼 수 있습니다.

현재 상현역에서 제일 비싼 물건은 다이소가 입점해 있는 2층 건물로 35억 원에 매물로 나와 있습니다. 평단가는 848만원입니다. 평단가가 제일 싼 물건은 8층에 있는 물건으로 664만 원입니다. 

평단가는 상가의 위치/입지에 따라서 변하므로 단순 비교하기는 어렵습니다.

[상현역 매물 전체 분석]

	가격	매도가	매물	향	분양면적(평)	평단가
매매	35억	35억	상가	1362/670m², 2/8층, 남동향	413	8,480,176
매매	19억 5,000	19억 5,000만원	상가	153/76m², 2/10층, 남향	46	42,058,824
매매	19억 5,000	19억 5,000만원	상가	431/236m², 3/9층	131	14,930,394
매매	19억 5,000	19억 5,000만원	상가	445/237m², 3/9층, 서향	135	14,460,674
매매	19억 5,000	19억 5,000만원	상가	493/253m², 2/10층, 남서향	149	13,052,738
매매	19억 5,000	19억 5,000만원	상가	500/253m², 2/10층, 북동향	152	12,870,000
매매	19억 5,000	19억 5,000만원	상가	506/253m², 2/10층, 남향	153	12,717,391
매매	19억 5,000	19억 5,000만원	상가	506/253m², 2/10층, 남향	153	12,717,391
매매	12억 5,000	12억 5,000만원	상가	600/308m², 9/9층, 동향	182	6,875,000
매매	12억 5,000	12억 5,000만원	상가	615/308m², 9/9층, 서향	186	6,707,317
매매	12억 5,000	12억 5,000만원	상가	616/308m², 9/9층	187	6,696,429
매매	12억	12억	상가	245/124m², 2/9층, 동향	74	16,163,265
매매	12억	12억	상가	358/184m², 4/9층, 동향	108	11,061,453
매매	10억 5,000	10억 5,000만원	상가	283/145m², 3/10층, 남향	86	12,243,816
매매	9억 5,000	9억 5,000만원	상가	400/221m², 6/9층, 서향	121	7,837,500
매매	8억	8억	상가	210/78m², 2/10층, 동향	64	12,571,429
매매	7억 5,000	7억 5,000만원	상가	178/92m², 2/10층	54	13,904,494
매매	7억 5,000	7억 5,000만원	상가	180/104m², 5/10층, 서향	55	13,750,000
매매	7억	7억	상가	207/114m², 7/9층, 동향	63	11,159,420
매매	6억 8,000	6억 8,000만원	상가	302/150m², 7/9층, 동향	92	7,430,464
매매	6억 3,000	6억 3,000만원	상가	262/144m², 6/8층, 북향	79	7,935,115
매매	6억 3,000	6억 3,000만원	상가	290/144m², 6/8층, 동향	88	7,168,966
매매	6억	6억	상가	161/88m², 3/9층, 서향	49	12,298,137
매매	6억	6억	상가	176/88m², 3/9층, 동향	53	11,250,000
매매	6억	6억	상가	211/106m², 9/9층, 동향	64	9,383,886
매매	6억	6억	상가	213/106m², 9/9층, 서향	65	9,295,775
매매	5억 7,000	5억 7,000만원	상가	111/53m², 2/10층, 서향	34	16,945,946
매매	5억 7,000	5억 7,000만원	상가	111/53m², 2/10층, 서향	34	16,945,946
매매	5억 7,000	5억 7,000만원	상가	111/53m², 2/10층, 서향	34	16,945,946
매매	5억 7,000	5억 7,000만원	상가	111/53m², 2/10층, 서향	34	16,945,946
매매	5억 3,000	5억 3,000만원	상가	98/98m², 8/9층, 북향	30	17,846,939
매매	5억 3,000	5억 3,000만원	상가	98/98m², 7/9층, 북향	30	17,846,939
매매	5억 3,000	5억 3,000만원	상가	156/80m², 5/9층, 서향	47	11,211,538
매매	5억 3,000	5억 3,000만원	상가	160/80m², 5/9층, 서향	48	10,931,250
매매	5억 3,000	5억 3,000만원	상가	161/80m², 5/10층, 동향	49	10,863,354
매매	5억 1,000	5억 1,000만원	상가	160/80m², 5/9층, 서향	48	10,518,750
매매	5억	5억	상가	198/107m², 9/9층, 서향	60	8,333,333
매매	5억	5억	상가	200/108m², 6/9층, 서향	61	8,250,000
매매	5억	5억	상가	210/107m², 7/9층, 서향	64	7,857,143
매매	5억	5억	상가	210/107m², 7/9층, 동향	64	7,857,143
매매	5억	5억	상가	211/107m², 7/9층, 서향	64	7,819,905
매매	5억	5억	상가	211/107m², 7/9층	64	7,819,905
매매	4억 8,000	4억 8,000만원	상가	211/105m², 8/9층, 북향	64	7,507,109
매매	4억 5,000	4억 5,000만원	상가	68/68m², 2/10층, 북서향	21	21,838,235
매매	4억 5,000	4억 5,000만원	상가	103/94m², 4/9층, 북향	31	14,417,476
매매	4억 5,000	4억 5,000만원	상가	154/68m², 3/10층, 서향	47	9,642,857
매매	4억 5,000	4억 5,000만원	상가	154/68m², 3/10층, 서향	47	9,642,857
매매	4억 5,000	4억 5,000만원	상가	159/69m², 2/10층, 서향	48	9,339,623
매매	4억 5,000	4억 5,000만원	상가	189/96m², 7/9층, 서향	57	7,857,143
매매	4억 5,000	4억 5,000만원	상가	189/96m², 7/9층, 서향	57	7,857,143
매매	4억 2,000	4억 2,000만원	상가	48/48m², 2/10층	15	28,875,000
매매	4억 2,000	4억 2,000만원	상가	178/89m², 7/9층, 동향	54	7,786,517
매매	4억	4억	상가	45/22m², 3/10층, 동향	14	29,333,333
매매	4억	4억	상가	105/39m², 2/10층, 동향	32	12,571,429
매매	4억	4억	상가	160/85m², 3/6층, 남향	48	8,250,000
매매	4억	4억	상가	170/85m², 3/6층, 북향	52	7,764,706
매매	3억 9,000	3억 9,000만원	상가	78/11m², 2/9층, 동향	24	16,500,000
매매	3억 8,000	3억 8,000만원	상가	173/75m², 3/10층, 서향	52	7,248,555
매매	3억 8,000	3억 8,000만원	상가	173/75m², 3/10층, 서향	52	7,248,555
매매	3억 4,000	3억 4,000만원	상가	145/72m², 3/9층, 동향	44	7,737,931
매매	3억 4,000	3억 4,000만원	상가	161/80m², 7/9층, 북향	49	6,968,944
매매	3억 3,000	3억 3,000만원	상가	115/57m², 3/9층, 서향	35	9,469,565
매매	3억 3,000	3억 3,000만원	상가	145/72m², 3/9층, 동향	44	7,510,345
매매	3억 3,000	3억 3,000만원	상가	145/72m², 3/9층, 동향	44	7,510,345
매매	3억 3,000	3억 3,000만원	상가	145/72m², 3/9층, 동향	44	7,510,345
매매	3억 3,000	3억 3,000만원	상가	150/72m², 3/9층, 서향	45	7,260,000
매매	3억 1,000	3억 1,000만원	상가	154/89m², 9/9층, 남동향	47	6,642,857
매매	3억 500	3억 500만원	상가	136/68m², 3/10층, 동향	41	7,400,735

2. 동일 건물 매물 분석

현재 동일 건물에 매물은 5건이 올라와 있습니다. 가장 좋아 보이는 물건은 3층에 위치한 미용실 상가로 물건 가격은 19억5천이고, 임대료는 월 620만 원 수준입니다. 수익률로보면 약 3.8% 수준으로 현재의 금리 상황을 보면 매력적이지는 않은 가격입니다.

 

분양면적(평)	매매가	임대(보증금)	임대(월세)	분양평당월세	임대(년)	수익률
30	530,000,000	30,000,000	1,900,000	63,973	22,800,000	4.3%
72	1,950,000,000	100,000,000	6,200,000	86,064	74,400,000	3.8%
21	305,000,000	20,000,000	900,000	43,326	10,800,000	3.5%
27	310,000,000	25,000,000	1,500,000	55,419	18,000,000	5.8%
22	330,000,000	20,000,000	1,270,000	57,711	15,240,000	4.6%

3. 경매 물건 수익률

(1) 감정가 기준
- 수익률 5.5% 수준으로 주변 매물에 비하면 수익률이 높은 수준입니다

(2) 낙찰가 기준
- 낙찰가 기준으로 보면 7.8% 수준으로 주변 매물에 비하면 매우 높은 수준이고, 현재 금리를 볼 때도 높은 수익률인 것을 알 수 있습니다.

33	1,640,000,000	100,000,000	7,500,000	230,147	90,000,000	5.5%
33	1,148,000,000	100,000,000	7,500,000	230,147	90,000,000	7.8%

현재의 낙찰가 기준 수익률이 7.8%로 매우 높은 수준입니다.
낙찰 후에도 동일한 월세를 받을 수 있을지가 제일 중요하고, 인테리어를 다시 진행하여 사용자를 확보하는 것이 관건이라고 봅니다. 현재의 부동산 불경기에 좋은 상가를 경매를 통해 싸게 낙찰받을 수 있다면, 정상적인 금리로 돌아왔을 때 확실한 수익을 내줄 수 있는 물건이 될 것입니다.