2023 타경 3277(1) - [1편] 기본 정보 분석 (광교 상가)

 

관심을 갖고 보던 물건이 금일 낙찰 되었습니다.
요즘 부동산 분위기가 좋지 않다고 하는데, 과연 어떻게 되었을지,
같이 한번 보시죠.

 

1. 물건 정보

 

[물건 기본 정보]

경기도 용인시 수지구 상현동 1117 광교스타천 8층801호
경기 용인시 수지구 광교중앙로 319
근린상가	2023.04.03	임의경매
107.54㎡ (32.53평)	강지연	1,640,000,000
421.94㎡ (127.64평)	강지연	(70%) 1,148,000,000
2023-06-16	㈜국민은행	(10%) 114,800,000

[물건 낙찰 내역]

- 아래와 같이 24명이 입찰하여 1,451,200,000원(88%)에 낙찰되었습니다. 부동산 경기가 좋지 않은 상황인데 24명이 입찰을 들어왔다는 것 자체가 대단한 것 같습니다. 낙찰 가격도 감정가의 88% 수준으로 비교적 높은 가격입니다. 특히 2등의 입찰가도 1,410,005,000원으로 1등과의 차이가 별로 나지 않습니다. 즉, 1등의 낙찰가가 적절한 수준 같습니다.

 

물론, 부동산 경기가 좋은 상황이라면 100%도 넘겼을 거라고 생각합니다.

 

2023-12-15	1,640,000,000	유찰
2024-01-30	1,148,000,000	매각
1등 낙찰금액 1,451,200,000원 (88%) 매수인: 황의성 입찰인원 24명 2등 입찰가 1,410,005,000원

2. 물건 위치 및 사진

[물건 위치]

해당 물건은 신분당선 상현역 4번 출구 30초(?), 약 1분 거리 국민은행이 있는 건물에 8층에 위치해 있습니다. 물건 위치로 보면 완전 신분당선 역세권으로 좋은 위치입니다.

 

맞은편에 "스타벅스"가 위치한 것을 보면, 해당 입지에 대해 어느 정도 보장되었다고 볼 수 있습니다. "스타벅스"는 보통 입지가 좋은 곳에만 입점한다고 알고 있습니다.

[건물 사진]

해당 건물은 2012.03.29에 사용승인이 난 건물로 12년 정도 된 건물입니다. 사진과 같이 건물의 외관은 아주 깨끗한 상태이며, 건물 내부 또한 깔끔하게 관리되고 있었습니다.

 

해당 물건은 8층에 위치하고 있고, 바로 앞에 건물이 막힌 것이 없어서 탁 트인 시야를 자랑하고 있습니다. 바로 앞에 가산천이 흐르고, 상현중학교, 새빛초등학교, 상현고등학교 등 다양한 학교가 위치해 있어 상당한 유동인구를 자랑하고 있습니다.

[물건 내부]

해당 건물에 엘리베이터를 타고 올라가면 8층이 열리자마자 바로 헬스장과 연결되어 있습니다. 현 임차인이 2020년 05월 04일부터 헬스장을 운영하고 있어서, 비교적 헬스 기구들이 새것이고, 내부가 정리가 안된 상태이긴 하지만 전반적으로 새것입니다.

3. 권리 분석

경매에서는 철저한 권리 분석이 필수 입니다. 권리 분석을 하는 이유는 만약 낙찰을 받았다고 할 때 낙찰자가 추가로 부담해야 하는 비용이 있는지를 확인하는 과정으로, 잘못 분석할 경우 심각한 경재적 손해를 볼 수도 있습니다.

 

 

말소기준권리 : 2013-03-15, 배당요구종기 : 2023-06-16

김소현	상가임차인 801호 421.9400㎡	사업 : 2020-05-04 확정 : X 배당 : X	보증금: 100,000,000원 월세: 7,500,000원 (환산): 850,000,000원	환산보증금초과 현황조사	없음
임차인수 : 1명 / 보증금합계 : 100,000,000 / 월세합계 : 7,500,000원
임차관계조사	구체적인 임대차 관계는 전입세대확인서, 주민등록표등본, 상가건물임대차 현황서 등에 기재된 내용과 현장에서 만난 점유자의 진술에 의하여 작성함.
점유관계조사	- 현장을 방문하여 만난 남성(김*재)에 의하면 목록 부동산은 헬스장으로 운영되고 있으나, 자신은 트레이너로 임차관계에 대해서는 정확히 알지 못한다는 진술로 임차인에게 전달해 달라며 안내문을 교부함. - 한편, 본건에 대한 주민등록 전입세대확인서등에 의하면, `해당주소의 세대주가 존재하지 않음`이나, 상가건물임대차 현황서에는 제3자가 임차인으로 등록되어 있으므로 등록된 제3자를 임차인으로 보고함.

 

말소 기준 권리는 2013년 3월 15일이고, 임차인의 사업 신고일은 2020년 5월 4일로 대항력이 없는 것을 알 수 있습니다. 또한 배당 신청을 하지 않은 것을 보면 임차인은 계속 사업을 영위하고 싶어한다는 것을 알 수 있습니다. 헬스장 내부의 기구들을 볼 때 상당한 금액이 투자되었을 것이며, 사업을 시작한 지 얼마 되지 않으므로, 권리금을 지키고 싶어 할 것입니다.

다음 편에는 상권 분석을 통해 해당 물건이 과연 가치가 있는 물건인지 좀 더 분석해 보도록 하겠습니다.