서울시 재건축 활성화 방안 - 강북 전성시대

강북 전성시대

오늘 서울시에서 유튜브에 2편의 동영상이 올라왔습니다. 한편에 제목은 "재개발 재건축 활성화 방안 기자설명회", 다른 한편에 제목은 "다시 '강북 전성시대'｜서울 도시 대개조 프로젝트 제2탄"입니다. 2편의 동영상을 살펴보면 강북에 재개발 재건축을 활성화하여, 강북 전성시대를 열겠다는 내용입니다.

현재 강북 재건축 단지의 경우 가격이 지속적으로 하락하여 강북의 아파트 가격 하락을 주도하고 있는데요. 이번 발표로 인해 수익성이 개선되고, 재건축이 활성화될 수 있을지 분석해 보겠습니다.

 

인센티브와 규제완화 2가지 키워드

서울시에서는 지난 2월에 서남권 대개조 구상에 이어, 도시대개조 프로젝트 2탄 ‘강북권 대개조-강북 전성시대’
를 발표했습니다. 이번 발표에서는 2가지 키워드를 담고 있는데요 (1) 인센티브 (개발을 활성화, 대규모 유휴부지를 첨단산업과 일자리 창출 거점으로 조성), (2) 규제완화 (노후 주거지, 상업지역)로 '강북 전성시대'를 열겠다는 구상입니다.

1. 규제완화와 인센티브 제공

강북권 주거지에 대한 파격적인 재건축·재개발 규제 완화와 인센티브 제공으로 개발지역을 확대하고 정비 속도를 높인다는 계획입니다.

1. 30년 초과 노후단지는 안전진단 없이 재건축을 착수합니다.
- 단, 안전진단을 완전히 면제하는 것은 아니고 사업시행인가 전까지는 안전진단이 시행되어야 합니다.

2. 역세권 준주거까지 종상향
- 역세권 350m까지 준주거로 종상향 (3종일반 : 250% 이하, 준주거: 300% 이하)
- 공공기여량 5% 축소 (기존 15% -> 10%)

3. 고밀재건축단지 용적률 1.2배 상향
- 기존 280% -> 300%
- 개선 280% -> 360% (상한 용적률 1.2배)

4. 재개발 지정 요건 완화
- 노후도 완화 : 67% -> 60%
- 접도율 완화 : 4m도로 -> 6~8m 도로
  ※ 6~8m 기존 도로가 4m 도로로 수정되어야 할 것 같습니다.

수혜단지를 분석해 보면 상계동, 중계동에 역세권 350m 이내의 재건축 단지들이 될 것 같습니다. 이 단지들은 수익성 분석을 분석 후 투자를 고려해 봐야겠습니다.

1. 상계동
- 상계주공 1단지, 상계주공 3단지, 상계주공 6단지, 상계주공 7단지

2. 중계동
- 중계건영 2차, 중계무지개 2단지, 중계그린 아파트

2. 미래형 일자리

상업지역 확대, 대규모 부지 개발 등을 통한 첨단·창조산업 유치로 대규모 일자리를 창출하여 경제를 활성화시키고 지역 자체에 활력을 불러일으킨다는 계획입니다.

1. '상업지역 총량제' 폐지
- 강북권은 동북권(343.1만㎡)과 서북권(176.2만㎡)을 합쳐도 도심권(814.8만㎡), 동남권(627.1만㎡), 서남권(615.8만㎡) 보다 상업지역이 미약한데, 이를 높이기 위해 동북권은 2배, 서북권은 3배로 상업지역을 확대합니다.

2. ‘균형발전 화이트사이트(균형발전 사전협상제)’ 를 도입
- ‘화이트사이트(White Site)’는 기존도시계획으로 개발이 어려운 지역을 사업시행자가 원하는 용도와 규모로 개발하는 것을 허용하는 제도입니다. ‘균형발전 화이트사이트’ 적용 대상은 강북권 내 대규모 공공‧민간개발부지로, 차량기지·터미널·공공유휴부지와 역세권 등이 해당됩니다. 도입 시 해당지역에 일자리기업 유치가 의무화되는 대신 최대 상업지역으로의 종상향과 용적률 1.2배, 허용 용도 자율 제안, 공공기여 완화(60→50% 이하) 등이 적용됩니다.

 

3. 감성 문화공간

동부간선도로 상부공원화사업 등을 통해 강북권 주민 누구나 20분 내 숲‧공원‧하천에 다다를 수 있는 ‘보행일상권 정원도시’를 조성합니다. 경의선숲길 보행네트워크, 백련근린공원 힐링공간 재조성 등도 추진합니다.

2025년까지 자치구별 1개 이상의 수변활력거점 조성도 완료 예정입니다. 현재 조성된 홍제천 수변테라스에 이어 불광천, 정릉천, 중랑천, 우이천 등 걸어서 가깝게 만날 수 있는 14개 수변감성공간을 추가로 조성해 수변감성도시 서울을 완성하게 됩니다.