GTX-A 성남역 - 1기 신도시 재건축

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GTX-A의 개통 시점에 1기 신도시 재건축이 논의되고 있습니다.

정부에서는 GTX의 활용도 및 주변을 홍보할 필요가 있을 것이고, 주변의 단지는 선도지구 지정을 요구할 것입니다.

 

1. 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법

국토교통부(장관 원희룡)는 ｢1기 신도시 정비 민관합동 TF｣ 제7차 전체회의 (2월 6일(월) 개최)에서 1기 신도시 등 노후계획도시의 광역적 정비를 질서 있고 체계적으로 추진하기 위한 ｢노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법｣의 주요 골자를 확정하였다고 2월 7일(화) 발표합니다.

계획도시의 특수성을 고려하여 도시 차원의 체계적이고 광역적인 정비와 미래도시로의 전환이 속도감 있고 질서 있게 추진될 수 있도록 특별법의 주요 내용을 확정하였습니다.

논의가 된 주체는 "1기 신도시 정비 민관합동 TF"였고, TF에서 만든 법이 "노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법"으로 용어를 다르게 사용하고 있으나 사실상 1기 신도시 정비 및 지원을 위한 특별법입니다.

주요 내용은 아래와 같이 7 가지고 구성되어 있습니다.

(1) 특별법 적용대상 : ‘노후계획도시’
• 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등

(2) 추진체계 : 기본방침 → 기본계획 → 특별정비구역
• (기본방침) 모든 노후계획도시에 보편적으로 적용되는 가이드라인으로 계획수립 · 구역지정 원칙, 특별정비구역 내 추진사업 유형 제시(국토부)
• (기본계획) 특정 노후계획도시를 위한 도시정비 총괄계획으로 구역지정 세부계획, 기반시설 확충 및 특례 적용사항 등을 포함(지자체)
• (특별정비구역) 대규모 블록 단위 통합정비, 역세권 복합 · 고밀개발, 광역 교통시설 등 기반시설 확충 등 도시기능 강화사업 추진(지자체)

(3) 특별정비구역에 대한 각종 특례 및 지원
• 재건축 안전진단 : 완화(공공성 확보 시 면제 가능)
• 토지용도 변경 및 용적률 상향 • 입지규제최소구역 지정 / 리모델링 세대수 증가

(4) 각종 인 · 허가 통합심의로 사업절차 단축

(5) 통합개발을 위해 단일사업시행자, 총괄사업관리자 제도 도입

(6) 지자체 주도로 이주대책 추진 + 정부는 기본방침을 통해 이주대책 지원

(7) 다양한 방식으로 적정한 초과이익 환수 → 기반시설 재투자 활용

 

2. 특별법의 핵심 내용

① 재건축 안전진단 : 면제 또는 완화
특별정비예정구역 내에서 자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충과 같이 사업 공공성이 확보되는 경우(세부요건은 대통령령·기본방침에서 제시), 안전진단을 면제하고 곧바로 특별정비구역 지정·계획수립 등 사업 절차를 진행할 수 있도록 하였다.

•  안전진단을 면제하여 속도 있게 개발을 진행하도록 지원함

② 용적률, 용도지역 등 도시 · 건축규제 완화
자족기능 강화와 기반시설 구축을 위한 유휴부지를 확보하고 주택 10만 호 공급 기반 마련이라는 공약사항 실현 등을 위해 용적률 규제는 종상향 수준(예: 2종 → 3종·준주거 등, 시행령 규정)으로 완화하며, 용도지역도 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록 규정을 마련하였다.

•  이 법의 핵심은 이 부분에 있다고 봅니다.
  현재 1기 신도시의 경우 용적률로 인해 재건축은 불가능하다고 보는데, 종상향을 통해 사업성을 급격하게 개선하는 것이죠.
  추후 엄청난 특혜 시비가 있을 수 있는데, 어찌 되었던 선도지구는 진행이 될 테니 너도나도 선도지구로 지정되려고 노력하고 있는 중입니다.

③ 절차 간소화 등
사업을 촉진하고 사업시행자의 부담을 경감하기 위하여 다른 사업법과 유사한 수준으로 각종 부담금 등을 감면할 수 있는 조항을 마련하였다.

•  이 부분은 특별한 혜택은 없어 보입니다.

④ 특별정비구역 내 사업 시행
사업의 총괄 관리와 사업 과정의 조정, 각 관계 법령에 따른 사업 절차 지원, 기반시설 설치를 위한 기여금·분담금 활용·관리 등의 업무를 수행하고, 특별정비구역의 해제 요청 권한 등 실질적 권한을 부여할 계획이다.

⑤ 이주대책 수립 및 공공기여
특별정비구역은 각종 특례가 집중되므로 적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설 재투자 재원 등으로 활용할 필요가 있다.

이에 초과이익을 환수할 수 있는 근거를 마련하는 한편, 통상적인 수단인 공공임대주택 외에 공공분양, 기반시설, 생활 SOC, 기여금 등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 하였다.

• 정부도 각종 특례가 집중되는 것을 인정하고 이를 기부채납 형식으로 보완하려고 합니다.

 

3. 특별정비구역 개발 예시

정부에서는 특별정비구역 개발 예시로 2가지를 들고 있습니다.

(1) 통합 정비사업 예시(대규모 블록)
• 이 방식은 기존에 공동주택으로 구성되어 있던 대규모 단지를 하나로 통합 개발하는 방식입니다.

(2) 통합 정비사업 예시 (역세권)
• 기존에 역세권(일반적으로 500m)에 위치해 있던 공동주택을 통합 개발하여, 역세권 중심의 복합거점으로 개발하는 방식입니다.

※ 1번 통합 정비사업의 경우 범위가 너무 넓어서 1기 신도시 거의 모든 단지가 해당된다고 볼 수 있습니다.
※ 2번 역세권 위주의 개발은 1기 신도시 중에서도 일부의 단지가 해당되고, 시범적으로 개발하는 의미도 있어 선도지구 선정 시 우선 대상으로 고려되고 있습니다.

 

4. GTX-A 성남역 근처 아파트

아름마을 5·6·7단지인 풍림·선경·효성아파트는 GTX-A 성남역 오른편에 위치한 단지로 줄여서 풍선효 단지로 부르고 있다.

풍선효 단지는 1993~1994년 준공된 1634 가구 규모의 노후 아파트로, 풍림아파트가 16개 동 876 가구, 선경아파트 5개 동 370 가구, 효성아파트 7개 동 388 가구이다.

현재 주민동의율을 70% 이상 확보한 것으로 알려져 있고, GTX-A 성남역과 바로 인접해 있어 정부에서 제시하고 있는 역세권 통합 정비사업의 예로 적합해 보인다.

앞으로 어떻게 진행될지는 시간들 두고 지켜봐야겠다.