2016년 개포 구룡마을 도시개발사업: 도시개발구역 지정 및 개발계획 분석

▷어제 6월 1일에 발표된 개포 구룡마을 개발계획 변경에 대해 포스팅했습니다. 현시점에서는 아직 개발계획 변경된 내역에 대한 고시가 나와있지 않은 상황으로 2016년에 발표된 서울특별고시를 분석해 보겠습니다.

서울특별시고시 제2016-397호

▷ 해당 고시는 2016년 12월 8일에 발표된 내용입니다.

1. 도시개발구역의 명칭 : 개포 구룡마을 도시개발구역
2. 도시개발구역의 위치 및 면적
   • 위치 : 서울특별시 강남구 개포동 567-1번지 일원
   • 면적 : 266,304㎡
3. 도시개발구역의 지정목적
   • 집단 무허가 판자촌으로 형성되어 화재 및 자연재해에 매우 취약하고, 주거환경이 극히 열악한 구룡마을에 대해 쾌적한 도시환경 조성과 공공복리 증진을 위한 도시개발 사업을 추진하기 위함
   • ※ 2014년 2023년 등 화재가 많이 발생하는 등 자연재해에 취약한 상태입니다.
   • 또한, 현지 거주민의 재정착 유도, 개발이익 공공환수, 투기세력 차단 및 현지거주민과의 협조체계 유지하여 성공적인 사업이 이루어질 수 있도록 추진코자 함
   • ※ 2013년에 이미 지분 쪼개기 등의 문제가 있었습니다. 토지 소유 현황을 보면 이미 투기세력 차단에는 실패한 것 같습니다.
4. 도시개발사업의 시행자와 그 주된 사무소의 소재지(시행자가 지정되지 아니한 경우에는 제안자를 말한다.)
   • 사업시행 예정자(제안자) : 서울특별시 서울주택도시공사 사장 변창흠
   • 사무소 소재지 : 강남구 개포로 621(강남구 개포동 14-5)
5. 도시개발사업의 시행기간 및 시행방법
   • 시행기간 : 구역지정일 ~ 2020.12. 31
   • 시행방법 : 수용 또는 사용방식에 의한 도시개발사업

개발계획 결정도

▷임대는 1,118가구로 C, D, F 블록에 예정되어 있습니다. 일반 분양의 경우 60~85㎡이하가 A, B블록에 505 가구, 85㎡ 초과가 B, E블록에 503 가구가 예정되어 있습니다.

▷교육 시설은 A블록쪽으로 초등학교 예정부지가 있으나 중/고등학교의 경우 개포 재건축 단지 입주민과 학군을 공유해야 하는 문제가 있습니다. 이 부분은 구룡마을의 가장 큰 문제점으로 중/고 학생의 경우 차별을 받을 수 있다는 문제가 꾸준히 제기되고 있습니다.

지분 쪼개기

▷서울특별시 고시를 보면 P. 42부터 "별첨3. 토지의 명세 및 토지의 세목" 부분에 각 필지에 소유자 성명 및 주소를 표시하고 있습니다.

내용을 쭉 살펴보던 중 "개포동 산156-2" 필지에 엄청나게 많은 지분권자들이 발견됩니다. 임야 한 필지에 무려 378명이 넘는 인원이 지분권자로 등록되어 있습니다. 당시에 사전에 개발 정보를 입수한 기획 부동산이 지분 쪼개기를 통해서 임야를 378명에게 판매한 것 같습니다. 

일반적으로 기획부동산을 통해서 매매한 토지의 경우 실제 개발되는 경우가 없는데, 이 경우에는 개발지에 속했으니 그나마 성공할 투자일지 모르겠습니다.

하지만, 많은 이해 관계자로 인해 지연은 불가피해 보이고, 결국 구룡마을 원주민과 국민의 세금이 투입될 수밖에 없는 안타까운 현실입니다.