분당 이매 성지·청구 통합 재건축 설명회
특별 강연
▷이번 이매 성지·청구 통합 재건축 설명회에 마지막 순서는 아기곰님의 특별 강연이 있었습니다. 보통 이런 설명회에서는 이런 강연을 하는 경우가 없었는데, 아마도 내부에 아기곰님을 잘 아시는 분이 있는 것이 아닌가 싶습니다.
개인적으로 아기곰님이 쓰신 아주 옛날책부터 읽었던 터라 이번 강연을 매우 기대하고 있었습니다. 사실 기회가 되면 싸인을 받으려고 했는데, 민폐 같아서 참았습니다.
사실 저는 아기곰님이 선글라스를 안 쓰신 모습을 이번 강연에서 처음 봤습니다. ㅎㅎ
▷처음 시작은 재건축 투자의 본질이 무엇인가로 시작했습니다.
아파트라는 것은 건물과 대지로 이루어져 있습니다.
입지가 떨어지는 곳의 새 아파트는 건물분 2억원 대지분 1억 원의 가치를 가지고 있습니다. 이 아파트가 30년이 지나서 돈의 가치 하락으로 건물/토지가 각각 8배씩 올랐다고 가정하면, 건물분의 경우 75% 감가상각이 발생해서 4억 원이 남고, 토지분은 감가상각이 없으므로 8억 원이 남아 있습니다. 결과적으로 3억 원짜리 아파트가 12억 원이 됩니다.
입지가 좋은 곳의 낡은 아파트는 건물은 1억 원, 대지는 2억 원의 가치를 가지고 있습니다. 이 아파트가 30년이 지나서 돈의 가치 하락으로 건물/토지가 각각 8배씩 올랐다고 가정하면, 건물분의 경우 75% 감가상각이 발생해서 2억 원이 남고, 초지분은 감가상각이 없으므로 16억 원이 남아 있습니다. 결과적으로 3억짜리 아파트가 18억원이 됩니다.
두 아파트의 차이는 처음에는 없었지만 시간이 지나면서 6억 원의 차이가 발생했습니다.
▷자 그러면 두 개의 아파트를 재건축하는 경우를 비교해 보겠습니다.
입지가 떨어지는 곳의 경우 대지는 8억 원이고, 공사비가 5억 원이라고 가정하면 17억 원짜리 아파트가 됩니다. 그런데 만약 인근에 있는 새 아파트의 가격이 시세가 16억 원이라고 하면, 일반 분양에서 17억 원의 가격은 통하지 않을 것입니다. 즉 "공사비가 많이 들수록 손해" 로 최대한 공사비를 절감해야 합니다.
입지가 좋은 곳의 경우 대지는 16억 원이고, 공사비는 동일하게 5억 원이라고 가정하면 21억 원짜리 아파트가 됩니다. 그런데 만약 인근에 있는 새 아파트의 가격이 시세가 24억이라고 하면, 일반 분양에서 24억 원의 가격도 통하게 됩니다. 즉 소유주의 부담은 최소 혹은 오히려 돈을 돌려 받고 재건축을 할 수 있습니다.
▷수익성이 있는 재건축 사업에 대해서 한번 정리해 보겠습니다.
땅값이 비싼 곳일수록 동의율이 높게 나온다.
- 기존 집값이 25억인데 추가부담금이 5억원이라면 동의율이 높게 나온다 --> 집값의 20%만 내면 새 아파트가 가능하므로 동의율이 높게 나온다.
땅값이 비싼 곳일수록 수익이 높음
- 아기곰님은 분석을 통해서 현행법으로 재건축 사업이 가능한 지역을 딱 선정해 주셨습니다. "15개 고가 지역" 입니다.
- 15개 지역 중 분당은 10번째에 속해 있습니다.
공사비가 많이 들수록 수익이 낮아짐
- 최근에는 자재비 인상 및 각종 건축 규제로 인해 공사비가 계속 상승하고 있습니다.
- 각종 커뮤니티 시설과 고급화로 공사비가 상승합니다.
▷아기곰님은 현행법에서 래대팰을 기준으로 해서 재건축이 가능한 용적률을 구하셨습니다.
현재 원베일리를 기준으로 평당 사업비는 1468만 원으로 약 1500만 원을 기준으로 재건축이 가능한 지역을 산정해 보면 분당의 경우182% 이하인 단지 (3종 주거지)에서만 재건축이 가능하다는 결론이 나옵니다.
만약 사업비가 20% 인상되어 평당 사업비 1800만 원을 가정하면, 분당은 182%에서 168%로 낮아져서 분당에서는 거의 재건축을 할 수 없게 됩니다.
이러한 계산으로 보면 아직 1기 신도시 특별법에 의한 용적률 혜택이 발표되지 않은 상황에서는 분당의 경우 재건축이 가능한 단지가 거의 없는 상황입니다. 현재 분당의 평균 용적률은 184%인 상황입니다.
앞으로 사업비가 지속적으로 상승한다고 보면, 1기신도시 특별법에 의한 용적률 혜택이 대폭 주어져야 재건축이 가능해 보입니다.
하지만 이렇게 되면 서울의 구도심이나 다른 재건축 단지와의 형평성 문제가 발생하기 때문에 이를 정부에서 어떻게 풀어갈지 지켜봐야겠습니다.
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